En México en particular y en general en el mundo existen dos grandes tipos de inversiones inmobiliarias en las que las personas pueden participar a lo largo de sus vidas, dependiendo del momento de desarrollo económico en el que se encuentran y el ánimo que tienen para buscar rendimientos sobre su capital que han podido ahorrar a través de constancia y disciplina
El primer tipo es el que busca la compra de una casas o departamento en el que la persona y su familia vivirán y desarrollarán la mayoría de sus actividades personales a lo largo de los años, disfrutando la casa o departamento acorde con sus necesidades para en el futuro, regularmente cada ocho años, sustituirlo por otro que se adecue a sus necesidades del futuro, es decir desarrollan lo que he denominado “La Escalera de la Vivienda”
El segundo tipo es el que busca generar retornos sobre su capital, con el ánimo de participar en inversiones, no exentas de riesgo, que buscan tener retornos sobre su capital, es decir, no buscan satisfacer su necesidad básica de vivienda, pero sí que a través de negocios inmobiliarios su capital en el tiempo crezca
El primer tipo de inversión satisface una necesidad de suma importancia, que si se hace de manera adecuada generará plusvalía sobre la casa o departamento que se vive con un nivel de riesgo muy bajo y la segunda, no satisface propiamente una necesidad, pero activamente busca hacer crecer el capital, asumiendo riesgos propios de este tipo de inversiones que van de moderados a altos que se reflejan de igual manera en los rendimientos. Entre más alto es el riesgo, regularmente mayor será el retorno.
LOS DOS GRANDES TIPOS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS
| La que satisface la necesidad de tener un hogar | Las que buscan retornos sobre capital |
Este escenario buscas estabilidad familiar
Se busca comprar casa de la familia sin riesgo
Se usa una mezcla de capital y crédito hipotecario
Se usa una mezcla de capital y crédito hipotecario
Se satisfacen necesidades y crecer poco a poco
Nivel de riesgo es muy bajo y controlado | Se invierte con riesgo vinculado a retornos
Se usa primordialmente capital ahorrado
Retornos se usan para hacer crecer capital
Nivel de riesgo es alto y con incertidumbre |
LA INVERSIÓN QUE SATISFACE LA NECESIDAD DE TENER UN HOGAR
Esta es la más común y se realiza normalmente con el objetivo de que nuestra familia pueda tener una casa o departamento con el que satisface la necesidad básica de formar un hogar y poco a poco hacer crecer nuestro patrimonio a través de la plusvalía de la casa o departamento que se compra
Al momento de la compra para pagar el precio se puede destinar 100% de capital ahorrado en el tiempo, lo cual NO es recomendable por que se pierde la liquidez que permite realizar otro tiempo de inversiones más rentables, o utilizar los beneficios del crédito hipotecario adecuado al perfil de cada cliente para optimizar el uso del capital ahorrado
La compra de una casa o departamento es una acción sumamente importante en la vida de las familias ya que, en la abrumadora mayoría de los casos, esa compra se convierte en el patrimonio más importante de la familia en ese momento y durante muchos años y en caso de utilizar los beneficios del crédito hipotecario, significa asumir la obligación más importante durante un tiempo
¿Cuándo sé que puedo comprar mi primera casa o departamento?
Existe la idea de que los jóvenes pueden comprar su primera casa o departamento en sus 20’s pero la realidad es que a nivel mundial eso no pasas hasta que los jóvenes están en sus 30’s medios o altos porque ya tienen estabilidad profesional, capacidad de ahorro, tiempo para hacerlo, madurez en su gasto y el proceso de formación familiar está arraigándose. Claro que hay excepciones, pero sólo son eso, excepciones.
Cuando decides comprar tu primera casa debes tener la capacidad de ahorrar solo o con tu pareja al menos el 30% de tu ingreso bruto mensual, antes de impuestos y así hasta poder ahorrar el equivalente al 25% del valor de la propiedad que puedes determinar de la siguiente manera.
Para determinar el precio de la casa que quieres comprar tienes que tomar en cuenta que podrás destinar hasta el 30% de tu ingreso bruto mensual como pago de la mensualidad de tu hipoteca, es decir, si entre ambos ganan mensualmente digamos $60,000 brutos, pueden pagar mensualmente hasta $18,000 que en términos de crédito hipotecario significa alrededor de $1’500,000 a 15 años, eso quiere decir que deben tener ahorrados al menos $300,000 para el enganche y $130,000 o menos dependiendo del estado y otras variables como la Jornada Notarial para el pago de Impuestos, Derechos y Honorarios del Notario. Es decir, ahorran primero $430,000, hacen la oferta por una casa de aproximadamente $1’800,000 y así haces tu primera inversión inmobiliaria.
LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS QUE BUSCAN RETORNOS SOBRE EL CAPITAL
Este tipo de inversiones inmobiliarias son las que tienen un alto contenido de especulación en el proceso de decisión y materialización de la inversión porque están buscando rendimientos sobre el capital en el tiempo y estas son tan variadas como perfiles de inversión que existan en las personas interesadas en hacerlas
A continuación, menciono desde la más simple, con relativamente menor riesgo hasta la de mayor riesgo y posible mayor retorno
- Preventas Inmobiliarias de proyectos, principalmente de vivienda
- Compra de terrenos de proyectos inmobiliarios de vivienda
- Inversiones en empresas públicas o en Fibras
- Compra de vivienda para rentar, con capital o con crédito
- Compra de propiedades comerciales para rentar con capital o con crédito
- Compra de vivienda usada para mejorarla y venderla
- Compra de terreno y construcción de vivienda unifamiliar para venta
- Crowdfunding
- Inversionista pasivo en desarrollos habitacionales y/o comerciales (comercio, industrial, turismo, bodegas)
- Inversionista activo en desarrollos habitacionales y/o comerciales (comercio, industrial, turismo, bodegas)
- Remates hipotecarios
